주택임대차보호법과 관련된 여러 문제들(3)

지난번에 임대차가 끝난 후 보증금을 받지 못한 임차인을 위한 임차권등기명령제도를 설명하였고, 임대기간에 대한 특칙을 두어 임차인을 보호하는 조항 및 묵시적 계약갱신조항 등에 대해 설명한 바 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항에서는 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하여, 대항력을 갖춘 임차인과 주택양도인간 임대차관계는 동일성을 유지하면서 양수인에게 그대로 이전하게 되므로, 보증금반환채권의 행사도 양수인만을 상대로 행사해야 합니다. 주택임대차보호법 제7조 및 동시행령에서는 임대차계약기간 중 조세, 공과금, 경제사정변동 등의 경우 차임이나 보증금을 증감할 수 있으나 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과할 수 없도록 규정하고, 증액 후 1년 이내에는 증액할 수 없는 것으로 규정하고 있습니다.
그러나, 대법원은 위 조항이 임대차계약의 종료 후 재계약을 하거나 당사자의 합의에는 적용할 수 없다고 판시하고 있으니 유의하셔야 합니다.

주택임대차보호법의 주된 내용 중 대항력 이외에 우선변제권이 있습니다. 대항력의 경우에는 임차인이 이사를 와서 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 때에 그 다음날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 그런데, 우선변제권의 경우 대항력의 요건인 주택인도 및 주민등록 이외에 임대차계약증서상에 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정됩니다. 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에서는 “주택임대차의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 임대차계약서의 확정일자보다 후순위로 취득한 근저당권자나 후순위 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 우선변제권을 부여하고 있습니다.

만약, 확정일자보다 선순위 근저당권자 등 담보물권자는 임차인보다 선순위가 되므로, 선순위권자가 배당을 먼저 받은 후 임차인이 배당을 받게 되어 불리할 수 있습니다. 또한 확정일자보다 먼저 가압류를 하는 등의 가압류채권자의 경우 임차인과 동순위가 되어 채권액비율에 따라 안분배당을 받게 될 것입니다.

따라서, 주택임차인의 경우 매매계약 당시는 물론 잔금을 치르고 이사를 올 때에 반드시 부동산등기부등본을 발급받아 선순위 근저당권자 또는 가압류채권자 등이 없는지 확인을 해야 보증금을 안전하게 확보할 수 있습니다. 만약, 주택에 대한 경매가 실행되어 대항력을 가진 임차인이 임차보증금에 대해 배당요구를 하였음에도 불구하고, 임차보증금의 변제를 받지 못한 경우에 임차권은 소멸할까요. 이에 대해 대법원은 “대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금의 전액을 배당받을 수 없을 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 반환받을 수 없었던 잔액을 반환받을 때까지 경낙에 대하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.(대법원 1997. 8. 22.선고 96다53628판결)”라고 판시하여 주택임차인을 보호하고 있습니다.

주택임대차보호법 제8조 및 동시행령에서는 위와같은 우선변제권 이외에 일정한 소액보증금을 반환받을 임차인의 경우(서울: 7,500만원, 수도권: 6,500만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5,500만원, 그 밖의 지역“ 4,000만원)에는 확정일자의 선후를 따지지 않고, 위 소액보증금을 최우선으로 반환받을 권리를 보장하고 있습니다. 즉, 소액임차인의 경우 확정일자보다 먼저 취득한 선순위 근저당권자가 있다고 하더라도 최우선으로 변제를 받는 것입니다. 유의할 점은 최우선변제를 받는 보증금은 주택가액의 1/2 범위내라야 한다는 것입니다. 주택임대차보호법 제9조에서는 임차인사망시 임차인의 권리 및 의무승계의 특칙을 두고 있는데, 제1항에서는 상속인이 없는 경우에는 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계에 있는 자가 승계하고, 제2항에서는 가정공동생활을 하지 않는 상속인이 있는 경우 가정공동생활을 하던 사실상 혼인관계가 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계하는 것으로 규정하여 임차인 사망자의 사실혼 배우자를 보호하고 있습니다.