가건물 임대차보호법의 주요내용

3회에 걸쳐 국민들의 주거생활 안정을 도모하기 위해 주택임차인에게 특별한 법적 보호를 부여하는 주택임대차보호법의 내용들을 살펴보았습니다. 이번에는 상가건물의 임대차관계에서 일반적으로 경제적 약자인 상가임차인을 보호하도록 하는 상가건물 임대차보호법의 주요내용을 살펴보도록 하겠습니다.

이 법은 2003년 1월 1일부터 시행된 것입니다. 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 대해 적용하나 시행령에 의해 서울지역은 임대차보증금 3억원 이하, 경기도 지역은 2억 5천만원이하에만 적용됩니다.(차임이 있는 경우에는 특별산식을 통해 그 부분도 포함) 이 법도 주택임대차보호법과 같이 대항력과 우선변제권의 특칙을 규정하고 있습니다. 먼저, 주택임대차보호법이 주택을 인도받고 주민등록을 마칠 때 대항력을 가진다고 규정함에 반해 이 법은 임차인이 건물을 인도받고 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법상 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력을 가지며, 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 후순위채권자보다 우선변제권을 가지도록 규정하고 있습니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 한 규정은 주택임대차보호법과 동일합니다.

또한, 임대차기간이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기명령을 받으면 건물을 임대인에게 인도하여도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다. 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 있도록 규정하고 있어 임차인을 보호하고 있습니다. 주택임대차보호법에서 기간을 정하지 않거나 임대차기간을 2년 미만으로 정한 경우 그 기간을 2년으로 보는데 반해 이 법에서는 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 보도록 규정하고 있습니다.

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에 대해 계약갱신을 요구할 수 있고, 특별한 사유(임차인의 3기의 차임액에 해당하는 금액연체, 동의없이 전대한 경우, 임차건물의 고의 또는 중과실에 의한 파손 등)가 없는 경우에는 이를 거절하지 못하도록 하여 임차인을 강력히 보호하고 있습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다는 제약이 있습니다. 또한 묵시의 갱신조항이 있어 임대인이 위 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 체결한 것으로 보되 존속기간은 1년으로 보게 됩니다. 위 규정은 임대인만 구속하는 것으로 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있는데, 임대차계약 또는 약정차임이나 보증금의 증액이 있는 후 1년 이내에는 증감하지 못하도록 제한하고 있습니다.

계약갱신요구, 차임 등 증감청구권 등 규정은 전대인과 전차인 관계에도 그대로 적용하도록 규정하고 있으며, 특히 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 직접 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하여 전차인을 보호하고 있는 것이 특색입니다. 위와같은 상가건물임차인 보호를 위한 여러규정과 다르게 임대인과 임차인이 계약하더라도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 하여 상가건물 임차인을 두텁게 보호하고 있습니다.